L’installazione di impianti fotovoltaici su terreni di proprietà di terzi è una pratica sempre più diffusa, soprattutto per progetti di grandi dimensioni. In questi casi, il diritto di superficie è una soluzione giuridica che consente di costruire e gestire un impianto senza acquistare il terreno. In questo articolo analizzeremo cos’è il diritto di superficie, come funziona, quali vantaggi offre e gli aspetti contrattuali da considerare.
Il diritto di superficie è un diritto reale disciplinato dall’articolo 952 del Codice Civile, che permette a un soggetto (superficiario) di costruire e mantenere una struttura su un terreno di proprietà di un altro soggetto (concedente), senza acquisirne la proprietà.
Nel caso degli impianti fotovoltaici, il diritto di superficie consente all’investitore o all’operatore energetico di installare pannelli solari su un terreno senza doverlo acquistare, mantenendo separati la proprietà del suolo e quella dell’impianto.
L’accordo tra il proprietario del terreno e il soggetto che realizza l’impianto viene formalizzato attraverso un contratto di costituzione del diritto di superficie, che deve essere redatto in forma scritta e trascritto nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi.
Elementi essenziali del contratto:
1. Durata del diritto di superficie – Solitamente varia tra 20 e 30 anni, in linea con la vita utile dell’impianto fotovoltaico.
2. Canone di concessione – Il superficiario paga al proprietario un compenso, che può essere una somma fissa, un pagamento periodico o una quota sui ricavi dell’impianto.
3. Obblighi e responsabilità – Il contratto stabilisce chi è responsabile di manutenzione, smaltimento e ripristino del terreno alla fine della concessione.
4. Destino dell’impianto alla scadenza – Alla fine del contratto, il diritto di superficie può prevedere:
Per il proprietario del terreno:
Per l’investitore/superficiario:
Tassazione per il proprietario del terreno
Tassazione per il superficiario
Aspetti catastali
Molti confondono il diritto di superficie con altre forme contrattuali, come l’affitto o la servitù.
Il diritto di superficie è più vantaggioso dell’affitto, perché garantisce una proprietà distinta tra terreno e impianto, riducendo i rischi per l’investitore e permettendo di accedere a incentivi e finanziamenti bancari.
Alla fine del contratto, possono verificarsi tre situazioni:
1. Rimozione dell’impianto – Il superficiario smantella l’impianto e ripristina il terreno.
2. Trasferimento dell’impianto al proprietario del terreno – In alcuni contratti, alla scadenza il terreno e l’impianto diventano un unico bene di proprietà del concedente.
3. Rinnovo del contratto – Se le parti lo desiderano, il diritto di superficie può essere prorogato.
Il diritto di superficie è una soluzione vantaggiosa sia per i proprietari di terreni che vogliono valorizzare il loro patrimonio, sia per gli investitori che desiderano realizzare impianti fotovoltaici senza acquistare il suolo. Tuttavia, è fondamentale redigere un contratto chiaro e ben strutturato, per evitare controversie e garantire il rispetto degli accordi nel tempo.
Se stai valutando un investimento in un impianto fotovoltaico su terreno altrui, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare ed energie rinnovabili, per definire al meglio i termini del contratto e ottimizzare il tuo investimento.
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